Posts

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier au Québec, analysez préalablement sa fiscalité. Celle-ci reste tout de même très profitable pour une si grande ville comme Montréal.

La taxe sur la plus-value immobilière

Quand vous vendez votre bien immobilier, vous devez payer une taxe sur la plus-value. Cependant, votre résidence principale n’en est pas concernée. Cet impôt est calculé sur la base de 50 % de l’assiette. Vous pouvez tout de même en déduire quelques frais comme les honoraires de votre agent immobilier.

Un particulier et une société sont imposés différemment dans ce cadre. Sachez tout de même que le particulier paye toujours beaucoup moins qu’une entreprise à cause de la politique d’accès à la propriété. Toutefois, pour un non-résident, le taux d’imposition varie entre 6,25 et 24,11 % jusqu’à 63 500 dollars canadiens en 2011.

Les droits de mutation de titre

Chaque ville et municipalité oblige également l’acheteur à payer des droits de mutation. Ils concernent tous les transferts de titres de propriété. Il existe tout de même des exceptions à cette règle selon le type d’immeuble touché.

L’on utilise des seuils d’imposition pour calculer ces droits de mutation, mais en général, ils vont de 0,5 à 2 % de la valeur du bien. En gros, on choisit la valeur la plus élevée entre le prix réel de la vente, le prix mentionné et la valeur marchande.

Toutefois, vous ne payez pas ces droits quand vous transférez votre bien à un héritier ou à un parent proche, descendant ou ascendant. Cet abattement touche aussi le don à votre conjoint(e) ou à votre concubin(e).

La taxe sur la rente

Tout contribuable percevant une rente immobilière de quelques sortes que ce soit paye un impôt sur les revenus immobiliers. En général, son taux d’imposition est de 25 %. Cependant, vous pouvez en déduire divers frais comme les intérêts sur l’hypothèque, la taxe sur l’eau, la taxe scolaire et les impôts municipaux. Il en va de même pour les dépenses liées à l’amélioration et à la maintenance, au condo et à l’administration de l’immeuble. En soustrayant d’autres frais avec ceux-ci, vous pouvez descendre de 24,11 jusqu’à 6,25 %.

Le cas particulier des investisseurs non résidents

Pour les étrangers investissant dans l’immobilier commercial ou locatif au Québec, certaines règles restent les mêmes. C’est le cas, par exemple, pour les droits de mutation. Ils s’acquittent aussi d’une taxe foncière de l’ordre de 1 à 2 % du prix de la propriété une fois par an.

Quand vous revendez votre bien, vous serez imposé de l’ordre de 29,4 à 48,2 % sur la moitié du gain en capital. Cette taxe s’élève à 54 % pour les sociétés étrangères, et à 48,2 % également pour les fiducies.

Concernant vos revenus locatifs au Canada, ils seront imposés à 25 % en général dans votre pays de résidence en tant que revenus mondiaux. Les Français bénéficient tout de même d’un avantage considérable, puisqu’ils ne sont pas doublement imposés grâce à la convention entre France et Canada sur le plan fiscal. Ils peuvent exonérer leurs impôts français des acquittements déjà réalisés sur le territoire canadien.

Le Québec reste un marché immobilier commercial intéressant pour les investisseurs étrangers, par rapport aux autres provinces du Canada. À cause de la bulle immobilière, plusieurs provinces imposent désormais une taxe s’élevant à 15 % sur le prix d’achat d’un bien par un ressortissant étranger.

Une taxe de 15 % dans les autres provinces

Cette taxe a commencé en août 2016 dans la province de la Colombie-Britannique pour la ville de Vancouver. Cette démarche a été suivie par la ville de Toronto pour l’Ontario en avril 2017. Elle s’applique à la fois aux particuliers non résidents et aux sociétés étrangères.

Elle fait suite à un boom sur le prix de l’immobilier en 2016. En une période de 12 mois en effet, le prix a augmenté de 33 % à Toronto. Il s’agit donc d’une réponse naturelle pour contrer la spéculation immobilière perpétrée notamment par les investisseurs asiatiques.

15 % sur le prix d’achat servent de ce fait à dissuader les opportunistes qui s’amusent à augmenter les valeurs du marché au détriment des résidents. Dans ce cadre, l’Ontario a mis en place un plan pour le logement équitable. Il encadre 16 mesures visant à encourager les acheteurs locaux, à régulariser les loyers et à construire de nouveaux logements. D’ailleurs, pour pousser les particuliers à construire leurs propres maisons, le gouvernement proposera 125 millions de dollars en aide sur une période de 5 ans.

Québec reste laxiste pour les investisseurs non résidents

Le ministre des Finances, Carlos Leitao, n’a pas encore adopté cette tendance à la sanction fiscale des investisseurs immobiliers étrangers pour l’ensemble de la province. Vous pouvez donc encore vous tourner sur la ville de Montréal pour votre placement en immobilier commercial. D’ailleurs, plusieurs types de bien y sont proposés actuellement allant des industries, aux fermes en passant par les commerces de détail et les bureaux.

1. Leitao reste tout de même aux aguets pour observer les éventuels impacts de cette taxe sur sa métropole. Il ne veut surtout pas affronter une spéculation immobilière. Par conséquent, ses yeux restent rivés sur la tendance des prix.

Il reste tout de même confiant sur sa démarche vu le nombre d’investisseurs non résidents à Montréal. Ils sont encore trop faibles pour qu’on s’y préoccupe.

En effet, il y a eu une hausse soudaine de 62 % des transactions réalisées par les étrangers entre janvier et septembre 2016. Toutefois, selon la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), cela ne représente qu’une infime partie de toutes les transactions réalisées cette année-là, soit 1,5 %.

Prochaine bulle ou pas ?

Maintenant, la question est de savoir si Montréal constituera la prochaine bulle immobilière du Canada ou pas. Les avis divergent : Dana Peterson, une analyste de chez Citi Research, opte pour cette hypothèse alors que Guy Comier, en tête de Desjardins, ne le pense pas.

Le leader de l’opposition de l’hôtel de ville montréalais, Valérie Plante, craint aussi le même scénario qu’à Toronto. Elle a surtout peur pour les foyers de résidents à faible revenu. Elle fait campagne pour pouvoir imposer la même taxe aux étrangers.

Cette occasion rare de pouvoir acheter sans être imposé ne durera peut-être pas assez longtemps donc. Il vaut mieux en profiter dès maintenant.

Pour l’investissement en immobilier commercial, la province du Québec et sa ville Montréal restent une mine d’or presque intouchée jusqu’à présent. Au-delà de l’aspect fiscal, elles présentent de nombreux avantages surtout pour les investisseurs résidents.

Un bel endroit pour investir

Le Québec s’étend sur une superficie de 1 452 000 km², dont la majeure partie est recouverte de ressources naturelles comme les forêts ainsi que divers métaux et minéraux. Pourtant, il est habité par moins de 8 millions d’habitants seulement. Cela prouve qu’il reste largement d’espaces pour implanter une nouvelle activité professionnelle.

De même, sa capitale, Montréal, est la ville la plus cosmopolite du Canada. L’on y parle en français à 50 %, en anglais à 33 % et en d’autres langues aussi. Deuxième centre financier canadien, elle prospère grâce à ses industries aérospatiales, au commerce, au tourisme, à ses grandes universités, à ses entreprises high-tech et à ses industries pharmaceutiques. Montréal confère une qualité de vie exceptionnelle pour ses habitants. De même, elle se trouve tout près des États-Unis.

L’une des provinces les moins chères du Canada

Au Québec, les investisseurs immobiliers ont l’embarras du choix entre investir dans l’ancien ou dans le neuf. En même temps, ils peuvent facilement choisir entre l’immobilier locatif et l’immobilier commercial. Dans ce cadre, plusieurs offres sont disponibles afin de multiplier davantage vos choix. Par exemple, vous pouvez placer votre argent dans une grande ferme, une usine, un magasin, un bureau, une épicerie, etc.

Chaque acquéreur trouve aisément une offre correspondant à ses besoins et son budget. En effet, Montréal reste l’une des villes les moins chères au Canada en termes d’acquisition immobilière. Malgré le fait qu’elle soit sa deuxième ville, ses tendances de prix restent bien inférieures à la moyenne nationale. Elles n’augmentent que de 7,9 % par an comparé à 10,4 % dans les autres villes canadiennes. En avril 2017, une maison moyenne coûtait 365 000 dollars canadiens, soit 40 % du prix moyen à Toronto et 1/3 de celui de Vancouver.

Un marché stable

Le marché de l’immobilier commercial du Québec est resté assez stable depuis les 7 dernières années. En effet, contrairement à Toronto en 2016 par exemple, son prix n’a pas du tout changé, si sa congénère a connu une bulle immobilière avec une hausse de 33 %.

Les austérités gouvernementales n’ont que rarement de l’impact direct ou sur le court terme. Par exemple, en ce qui concerne l’imposition d’une taxe de 15 % sur l’achat effectué par les ressortissants étrangers, elle ne s’applique pas encore à Montréal. Québec garde tout de même un œil sur l’éventualité de l’éclatement d’une bulle spéculative. Toutefois, celle-ci reste improbable.

L’offre de l’immobilier québécois est bien équilibrée à la demande. Avec seulement 8 % de taux d’inoccupation, le marché évolue à petits pas. Par ailleurs, les contrats de bail sont pour la plupart signés sur le long terme, allant de 15 à 20 ans. De tels baux protègent les investisseurs de problèmes possibles du marché.